¿Qué es un PAU?

¿Qué es un PAU?

En general y de forma sencilla, podemos definir un Programa de Actuación Urbanizadora (PAU) como aquel instrumento de planeamiento, que materializa el desarrollo urbanístico de un determinado ámbito de suelo en base a los contenidos del Planeamiento General Municipal (Plan de Ordenación o Normas Subsidiarias), y que mediante la preceptiva operación de reparcelación, efectúa la equidistribución de cargas (cesiones de suelo y costes de ejecución de urbanización) y beneficios (obtención de parcelas edificables), entre todos los titulares de parcelas catastrales incluidas en el área de actuación.

Al respecto podemos apuntar que los dos casos más comunes que requieren la formulación de un PAU, son los siguientes:

  • 1.- Transformación de una Unidad de Actuación (UA) o de Ejecución (UE) -clasificada por el Planeamiento Municipal como SUELO URBANO NO CONSOLIDADO- en SUELO URBANO apto para edificar.
  • 2.- Transformación de un determinado Sector (S) -clasificado por el Planeamiento Municipal como SUELO URBANIZABLE- en SUELO URBANO apto para edificar.

¿Quién puede promover un PAU?

En ambos supuestos anteriores, el PAU puede ser promovido: o por el conjunto de los propietarios de los terrenos (para lo cual deberán constituir formalmente la correspondiente AGRUPACION DE INTERES URBANISTICO), o de forma individual por cualquier persona física o jurídica, ya sea propietario o no de terreno incluido en el ámbito a desarrollar (para lo cual deberá constituirse en AGENTE URBANIZADOR), o bien por parte de la Administración.

¿A quién afecta un PAU?

Un PAU afecta a todos y cada uno de los titulares de las fincas que quedan incluidas en el ámbito territorial definido en el Planeamiento General Municipal, ya sea en una Unidad de Actuación o de Ejecución de suelo urbano no consolidado, o en un Sector de suelo urbanizabl; y también al Ayuntamiento de la localidad como titular de los terrenos procedentes de las cesiones obligatorias que determina el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha.

También podría afectar a otros propietarios no incluidos en el ámbito citado, debido a la necesaria realización de infraestructuras generales municipales; cuestión que obviaremos en este artículo por su complejidad y variada casuística.

En cualquier caso y para evitar errores en la tramitación del PAU, es muy importante en primer lugar comprobar que los titulares catastrales de las fincas incluidas en el ámbito de actuación del PAU, coincidan con los titulares registrales; y en segundo lugar verificar las cargas (hipotecas, servidumbres, etc) o derechos (cultivos, aprovechamientos, concesiones administrativas, arrendamientos, etc), con que cuenten cada una de dichas fincas; ya que dichas circunstancias serán determinantes a la hora de cuantificar el coste de ejecución de la urbanización, y por consiguiente la asignación de derechos y obligaciones a cada titular.

¿Qué documentos contiene un PAU?

En primer lugar un PAU incluye una memoria en la que se demuestre que la actuación urbanizadora que se pretende, cumple las previsiones contenidas en el Planeamiento General Municipal.

También debe incluir una relación de todas las fincas incluidas en el ámbito de actuación, con superficie, parcela catastral, titular, datos registrales, etc.

Igualmente debe de contar con una propuesta o alternativa técnica en la que se describe urbanísticamente la zonificación y distribución de los distintos usos, con fijación de viales, equipamientos públicos, zonas residenciales, ordenanzas edificatorias, etc; y en el que se definen las infraestructuras urbanas a ejecutar (agua, luz, alcantarillado, alumbrado, pavimentación, telecomunicaciones, etc), aportando una cuantificación económica del coste total de urbanización.

Para la redacción y consecuente tramitación y aprobación de un PAU, no es necesario en principio redactar el correspondiente Proyecto de Urbanización (es suficiente con un Anteproyecto), no obstante se recomienda su aportación para reducir plazos.

Por último el PAU debe contener una propuesta de Convenio Urbanístico, documento donde se materializan los compromisos adquiridos por el promotor con el Ayuntamiento (cesiones, plazos de ejecución, avales, costes, etc).

¿Una vez aprobado el PAU qué se hace?

Una vez que el PAU se aprueba definitvamente, se debe proceder a la firma del Convenio Urbanístico citado en el párrafo anterior, y se deposita ante el Ayuntamiento un aval o fianza por importe del 7 % del coste total de las obras de urbanización, cuando éstas se llevan a cabo antes de proceder a la edificación de los correspondientes solares resultantes. Sin embargo cuando se solicita la simultánea urbanización y construcción, el aval será por el 100% del coste de las obras de urbanización. El citado aval se devolverá al promotor del PAU una vez que el Ayuntamiento recepciona definitavamente las obras de urbanización.

A continuación se puede proceder a la realización de las obras de urbanización, cuyo coste será sufragado por todos los propietarios del suelo ordenado, de forma proporcional a su coeficiente de participación en la superficie total de la actuación.

Como se puede entender, dado que en este momento y a medida que se ejecutan las obras de urbanización es cuando cada uno de los propietarios tiene que desembolsar su parte proporcional del coste total de la actuación, será necesrio conocer exactamente los coeficientes de participación individuales. Para ello es necesario redactar ytener aprobado por el Ayuntamiento, el correspondiente Proyecto de Reparcelación, documento que tiene como única función definir la equidistribución de cargas y beneficios derivados de la actuación urbanizadora, y que recogerá el porcentaje de participación de cada uno de los titulares afectados y contendrá relación de las fichas urbanísticas de todas y cada una de las fincas resultantes de la reparcelación con expresión de su situación, linderos, superficie, titular, parámetros urbanísticos de aplicación (altura, ocupación, edificacbilidad, retranqueos, uso, etc), coeficiente de participación y cargas derivadas de la ejecución de la urbanización.

¿Cuándo se pueden edificar en los terrenos incluidos en un PAU?

Si se ha optado por la opción de garantizar con un aval el 100% del coste de las obras de urbanización, se puede adificar simultáneamente durante la ejecución de dicha urbanización; si se ha optado por garantizar el 7% del importe de las obras de urbanización, habrá que esperar a que dichas obras sean recpecionadas por el Ayuntamiento.

No obstante en cualquiera de los dos casos, será necesario contar con la aprobación del Proyecto de Reparcelación.

¿Cuándo se recupera la fianza o aval depositado en el Ayuntamiento?

Se puede recuperar, una vez ejecutadas completamente las obras de urbanización y recepcionadas definitivamente por parte del Ayuntamiento; y habiéndose cedido al Ayuntamiento de forma gratuita y libre de cargas, los terrenos objeto de cesión (viales, equipamiento, parcelas edificables equivalentes al 10% del aprovechamiento total del PAU).

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Escrito por:  Lunes, 22 Abril 2013 Visto 2698 veces
Juan A. Hernández

Arquitecto en Toledo especializado en Urbanismo y Edificación, con máster en Intervención y Restauración Arquitectónicas.

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